Calcolare il valore catastale di un immobile o di un terreno

Come calcolare con dei tool online il valore catastale (o fiscale) di fabbricati e terreni conoscendone categoria e rendita catastale recuperabili dal portale della Agenzia delle Entrate

Il valore di mercato di un fabbricato o di un terreno è stabilito dall'incontro tra la domanda e l'offerta ed è soggetto a variazioni, anche molto marcate, in funzione dell'andamento del mercato immobiliare.

Insieme al valore di mercato di una casa, di un negozio o di un terreno agricolo, è particolarmente importante quello che viene chiamato valore catastale o valore fiscale. È un valore prefissato e non dipende dall'andamento del mercato. Viene stabilito per legge con un sistema di moltiplicatori a partire dalla categoria a cui appartiene e dalla rendita catastale che gli è stata assegnata. Le categorie di immobili e terreni si dividono nei seguenti gruppi:

1. Gruppo A - Abitazioni e Uffici
2. Gruppo B - Immobili destinati a servizi
3. Gruppo C - Immobili commerciali e pertinenze
4. Gruppo D - Immobili a destinazione speciale
5. Gruppo E - Immobili a destinazione particolare
6. Gruppo F - Entità urbane
7. Gruppo T - Terreni agricoli.

Ciascuno di questi gruppi ha delle sottocategorie. Per esempio il Gruppo A p.e. è così suddiviso:

1. A/1 - Abitazioni di tipo signorile
2. A/2 - Abitazioni di tipo civile
3. A/3 - Abitazioni di tipo economico
4. A/4 - Abitazioni di tipo popolare
5. A/5 - Abitazioni di tipo ultrapopolare
6. A/6 - Abitazioni di tipo rurale
7. A/7 - Abitazioni in villini
8. A/8 - Abitazioni in ville
9. A/9 - Castelli e palazzi di eminenti pregi artistici o storici
10. A/10 - Uffici e studi privati
11. A/11 - Abitazioni e alloggi tipici dei luoghi.

Il Gruppo C degli immobili commerciali e delle pertinenze è invece così suddiviso:

1. C/1 - Locali commerciali
2. C/2 - Magazzini e locali di deposito
3. C/3 - Laboratori per arti e mestieri
4. C/4 -Fabbricati e locali per esercizi sportivi (senza fini di lucro)
5. C/5 - Stabilimenti balneari e di acque curative (senza fini di lucro)
6. C/6 - Stalle, scuderie ,rimesse, autorimesse (senza fini di lucro)
7. C/7 - Tettoie chiuse o aperte.

Per le altre categorie vi rimando alla pagina di Wikipedia in cui sono tutte elencate. Se non conoscete i dati catastali di una abitazione, potete seguire le indicazioni di questo articolo e di quest'altro post, in cui si illustra anche come scaricare in PDF la planimetria di immobili propri, o di altre persone, di cui si conosca il codice fiscale.

Ho pubblicato sul mio Canale Youtube un tutorial che spiega come calcolare il valore catastale con un tool online.

Prima di iniziare a illustrare come utilizzare il tool per calcolare il valore catastale o fiscale di fabbricati e terreni, riassumo i passaggi da compiere per ottenere i dati catastali dal sito delle Agenzie delle Entrate.

Si va nel menù e si clicca nella voce Cittadini quindi si aprono i sottomenù Fabbricati e Terreni -> Consultazione dati catastali e ipotecari. Nella pagina successiva si clicca su Visura catastale.

Si scorre verso il basso nella colonna di sinistra fino a trovare Servizi -> Visura catastale online.

Dovremo entrare nella Area Riservata. Lo si potrà fare tramite lo SPID, oppure con un PIN richiesto alla Agenzia delle Entrate. Se è la prima volta che accediamo, si deve acconsentire al trattamento dei dati personali. È consigliabile anche di attivare un nostro indirizzo email e un contatto telefonico. Lo si può fare anche per la Posta Elettronica Certificata, nel caso dovessimo inviare degli atti notarili con valore di raccomandata.

Si va nella colonna di sinistra su Servizi Fisconline -> Servizi ipotecari e Catastali, Osservatorio Mercato Immobiliare -> Risultanze catastali -> Conferma lettura. Si sceglie la Provincia e il soggetto (persona fisica o giuridica) quindi si clicca su Conferma. La visura è gratuita anche per immobili non di nostra proprietà.

Dopo aver individuato immobili e terreni di cui è proprietario in quel comune il soggetto di cui abbiamo digitato il codice fiscale, se ne potrà visionare categoria e rendita catastale e la percentuale di possesso.

CALCOLARE IL VALORE CATASTALE DI FABBRICATI E TERRENI

A ogni categoria catastale è stato associato un moltiplicatore che è più basso se si tratta della abitazione principale. Prima di effettuare la moltiplicazione, per alcune categorie, occorre rivalutare la rendita del 5%.

Per fare tutti questi calcoli con un solo click, si apre lo strumento messo a punto da uno studio di avvocati. Il valore catastale è utilizzato tra l'altro per la determinazione dell'asse ereditario nelle successioni, per il calcolo delle imposte nelle donazioni e nelle successioni e per la tassazione delle compravendite immobiliari.

Nel menù verticale della prima riga si seleziona la categoria catastale a cui appartiene l'immobile o il terreno. Si lascia la data di riferimento odierna quindi si digita la rendita catastale in euro con eventuali virgole.

Si mette la spunta su Abitazione Principale, se la usiamo come tale o se è una dipendenza della stessa. Infine si va su Calcola. Ci verrà mostrato il risultato con il valore catastale, il moltiplicatore e la rivalutazione del 5%.

Tale valore potrà poi eventualmente essere moltiplicato per la percentuale di possesso, se non ci fosse un unico proprietario. Per sicurezza si può effettuare un secondo calcolo con il tool di Catasto in Rete, che funziona esattamente nello stesso modo del precedente. Concludo il post con elencando i moltiplicatori per ogni categoria:

1. 110 per la prima casa
2. 120 per i fabbricati appartenenti ai gruppi A e C
3. 140 per i fabbricati della categoria B
4. 60 per i fabbricati delle categorie a/10 e D
5. 40,80 per i fabbricati delle categorie C/1 e E
6. 130 per i terreni non edificabili
7. 110 per i terreni gestiti da imprenditori agricoli e coltivatori diretti.